Apakah perbezaan di antara pembiayaan perumahan konvensional dengan pembiayaan perumahan Islamik?
Bagi pembiayaan konvensional, pihak bank memberi pinjaman kepada pembeli rumah (peminjam) dan memperoleh keuntungan daripada faedah yang dikenakan ke atas jumlah pokok. Kadar faedah yang dikenakan ialah sama ada kadar faedah tetap atau kadar faedah terapung.
Bayaran dibuat dalam tempoh tertentu secara ansuran. Sebahagian daripada bayaran tersebut digunakan untuk membayar faedah, manakala sebahagian lagi untuk membayar jumlah pokok.
Jumlah faedah yang dibayar akan menjadi lebih murah sekiranya peminjam membayar jumlah pokok dengan cepat. Oleh kerana pembiayaan konvenisonal mengandungi unsur riba, ia dikira tidak mematuhi Syariah.
Lain pula dengan pembiayaan perumahan Islamik. Bagi pembiayaan ini, pihak bank dan pembeli rumah akan membentuk sebuah perkongsian bagi membeli rumah.
Demi menghindari urus niaga yang berasaskan riba, pembiayaan Islamik adalah berdasarkan konsep membeli sesuatu bagi pihak peminjam, dan kemudian menjualnya semula kepada peminjam pada kadar keuntungan yang dipersetujui bersama bagi menggantikan kadar faedah. Kadar keuntungan tersebut ialah sama ada kadar keuntungan tetap atau kadar keuntungan terapung.
Sama seperti pembiayaan perumahan konvensional, terdapat beberapa kelebihan dan kekurangan yang tersendiri dalam pembiayaan perumahan Islamik. Berikut merupakan enam kelebihan utamanya:
- Tiada caj tambahan yang dikenakan
Peminjam tidak akan dikenakan sebarang faedah kompaun sekiranya mereka gagal membuat pembayaran. Peminjam juga tidak akan dibebankan dengan caj tersembunyi atau pengkompaunan. - Perlindungan kadar siling sepanjang tempoh pembiayaan
Tidak seperti pembiayaan perumahan konvensional, yang berdasarkan kepada kadar pinjaman asas, pembiayaan perumahan Islamik ialah berdasarkan kadar pembiayaan asas yang dapat disesuaikan oleh bank bergantung kepada keadaan pasaran, dan ia tidak akan melebihi kadar siling. Dalam kata lain, peminjam tidak akan dikenakan caj berlebihan meskipun kadar asas telah meningkat dan melebihi kadar siling. - Diskaun duti setem sebanyak 20% untuk pembiayaan perumahan Islamik
Dalam pembiayaan konvensional, hanya terdapat dua dokumen undang-undang yang diperlukan, iaitu dokumen Perjanjian Kemudahan dan Caj. Tetapi bagi pembiayaan Islamik pula, terdapat sekurang-kurangnya tiga (atau empat) dokumen undang-undang yang diperlukan yang meningkatkan kos. Diskaun duti setem sebanyak 20% membantu dalam mengurangkan kos ini. - Pengecualian duti setem sebanyak 100% untuk pembiayaan semula rumah
Terdapat pengecualian duti setem sebanyak 100% sekiranya peminjam ingin membiayai semula rumah dan menukar pembiayaan konvensional kepada pembiayaan Islamik. Jika peminjam ingin menukar pembiayaan, mereka selalunya akan dikenakan duti setem.
Tetapi sekiranya mereka bertukar kepada pembiayaan Islamik, duti setem yang sedia ada akan dikecualikan sepenuhnya. Pengecualian ini adalah terpakai bagi semua pembiayaan semula dari bank konvensional kepada bank Islam, dengan syarat duti setem bagi pinjaman asal telahpun dibayar sebelum pembiayaan semula dibuat. - Tiada tempoh berkunci atau penalti bagi penyelesaian awal
Bank kebiasaannya akan mengenakan tempoh berkunci minimum di antara tiga hingga lima tahun di mana peminjam dilarang menjual, menyelesaikan atau membiayai semula rumah mereka. Sekiranya mereka melakukannya, penalti penyelesaian awal (yang biasanya sebanyak 1.0% dari jumlah yang akan diselesaikan) akan dikenakan. - Perjanjian dibuat berdasarkan prinsip Syariah
Di Malaysia, pembiayaan perumahan Islamik kebanyakannya berdasarkan kepada konsep Tawarruq (Komoditi Murabahah), Musharakah Mutanaqisah, dan Bai Bithamin Ajil:
- Tawarruq (Komoditi Murabahah)
Sebuah kontrak jualan dan belian komoditi yang dibuat di antara pembiaya, pelanggan dan peniaga komoditi. Setelah pembiaya membeli komoditi dari peniaga, pembiaya dan peminjam akan memasuki kontrak jualan murabahah di mana pelanggan akan membayar harga jualan kepada pembiaya secara bertangguh. - Musharakah Mutanaqisah
Dalam kontrak ini, pembiaya dan pelanggan adalah pemilik bersama rumah. Setelah pembayaran sewa Ijarah diselesaikan oleh pelanggan, pemilikan rumah akan dipindahkan sepenuhnya kepada pelanggan. - Bai ‘Bithaman Ajil
Kontrak ini adalah berdasarkan harga jualan tertunda yang akan dibayar pada tempoh tertentu. Pembiaya akan membeli rumah dari pemaju yang dipilih oleh pelanggan. Pembiaya kemudiannya akan menjual rumah itu kepada pelanggan yang akan membayarnya mengikut tempoh yang telah dipersetujui secara ansuran.